文 | 费雪 Ellie

编辑 | 李晓丽

01

火了！

千亿资金涌入 IDC

这个夏天，IDC（数据中心）投资火了。

“一个指标值上亿，有钱都没处投了。”在一家投资机构接触过不少 IDC 项目的李磊跟投中网透露。

“不是你想进入就能进入，国企和大型民企才有能力布局。”创业者秦杰，服务过谷歌，脸书，菜鸟等大企业的数据中心建设。在他看来数据中心门槛不是一般的高，眼下的数据中心投资主要是指标生意——牌照一开，黄金就来。

但指标的价值，在一些上市数据中心专业服务商眼里看来，这反倒是最不重要的。一位数据中心高管对投中网表示，“整个行业具备数据中心资质的有 1000 多家，指标根本不是问题。”

但这不妨碍热潮里的投资者们占坑。

先开始这还只是小玩家追逐的风口，但连黑石、高瓴这样的大 PE 也进场之后，数据中心的热度有了质感。

PE 层面的数据中心投资热潮，从今年 6 月开始一直热到现在。

6 月 22 日，万国数据完成了逾 5 亿美元的新融资，高瓴资本一家就出手了 4 亿美元，最终获得万国数据 3.8% 的股份。

就在 6 月 22 日同一天，同在美国上市的 IDC 服务商世纪互联也获得了黑石集团 1.5 亿美元的投资。 

紧接着，7 月，远洋资本发行了国内首单 IDC 新型基础设施 ABS，基础资产为云泰数通的 IDC 服务收费收益权，项目储架规模为 32 亿元。

7 月 23 日，中信产业基金（CPE）正式与万国数据成立了一个合资公司，以承接北京通州的一个大型新 IDC 项目，耗资约 26 亿元。

到了 9 月，由黑石前高管们组建的私募机构 Stone peak 与 Digital Edge 共同投资 10 亿美元成立合资公司投资数据中心，目前已经在日本启动了两个项目。 

伴随着数据中心投资热，行业上市公司的股价也随之疯涨——万国数据、数据港、世纪互联股价半年内接近翻倍；创业公司如秦淮数据，也准备趁热打铁，赴美上市。

在国际范围内，数据中心的标杆早就有了——全球第一大的数据中心上市公司 EQIX 目前市值超 660 亿美金。全球第二大的 DLR，市值近 400 亿美金。

这股投资热浪，其实早从去年下半年就开始了。戴德梁行北区估价及顾问部主管胡峰对投中网表示，去年下半年有关 IDC 的咨询客户就越来越多，眼下 IDC 已成为除写字楼和物流地产外投资机构 2020 年最青睐的物业类型。

保守估计，近千亿资金正在涌入数据中心产业，这种疯狂的投资热背后，是数据中心供不应求。Stone peak 高级董事总经理 Brian 在一份声明中说：“亚太数字基础设施市场是世界上增长最快的市场之一，需求持续超过供应。”

02

围猎

3000 亿新风口的投机者

那么数据中心到底是一个多大的市场？

根据中国 IDC 圈科智咨询的报告显示，2019 年我国 IDC 业务市场规模超过 1500 亿元，预计到 2022 年将超过 3200 亿元，同比增长 28.8%。

3000 亿，或许还只是保守估计。随着 5G 大面积推广，云服务需求增长，基础设施公募 REITs 开闸，中央首次把 IDC 列入“新基建”……数据中心投资只会更火。

这个爆火的风口，也迎来了一批批围猎者。

最先一批涌进来的是嗅觉敏锐的掮客，他们大多数有着数据中心的专业从业背景，借助对行业的了解倒卖指标，居间融资。

王勇是一家大型公司的数据中心负责人，最近就在帮一个数据中心项目找融资，建设批文都有，就差钱了。但王勇接触过的一些社会融资利率太高，不划算，还得继续找。

比掮客投入力度更大的还有 2 类机构：一类是项目玩家，一类是专业不动产 PE。

所谓“项目玩家”，指的是那种政府关系好，能拿到批文，找一个通用的 IDC 研究院，几个设计人员就能搞出一个 IDC。

“项目玩家没想那么多，以为盖起来拉几个客户就行了。没有考虑成本匹配、对客户的适应度、灵活性、长期的投资回报等问题。现在这一波供应起来了以后，客户随时能跑，做到最后压力很大，一堆遗留问题。”

一位从事 IDC 运营的上市公司高管对投中网说，“我们擦屁股的事干的太多了，他们进去以后才明白，IDC 不是那么好干的，不如趁早套现算了 。” 

项目玩家渐次退场后，大 PE 成为数据中心投资主力。

这么多玩家林立，如此多热情涌入，数据中心到底是一门怎样的生意？ 

戴德梁行北区估价及顾问服务部主管胡峰认为，数据中心是典型的重资产行业，资金门槛较高，有足够资金支持的企业才有能力去布局。 

仅从投资门槛来看，北京、上海品质较高的数据中心（IDC）建设成本大约为 30000-40000 元 /KW，折合成单个标准机柜的建设成本约为 15 万元。单个数据中心的投资门槛基本都是几十亿起。

但资金并非数据中心投资最大的门槛，数据中心的运营离不开电力和网络的保证，政府与基础电信运营商的支持也至关重要。数据中心投资尽管火热，但一脚迈进去之后坑也不少。

03

玩火

一入 IDC 深似海

一个 IDC 的投资门槛大概多高？

“每个机构都有自己的 IDC 研究团队，基本一个小时聊下来就知道这个资产能不能投了。”接触过不少 IDC 项目的李磊谈到，投资 IDC 需要专业、长期的积累，需要有系统性的 IDC 投资运营能力，包括成本核算、现金流核算、估值能力、运营能力、客户等能力。

这个行业的复杂还呈现在人力结构上。投中网了解到，IDC 是一个极度复合的行业，HR 招人时，既需要懂设备、网络、软件、也需要懂边缘计算、懂 5G、芯片的，甚至还要懂水电安装的，“原来这些人是不会在一个公司的”。

所以，要做 IDC，门槛不低。

“一组 5000 个机柜的整体资金要 8.5 个亿，参股的机构单笔出 2 个亿，能出这么大笔资金的只有大机构，或者对行业有所了解，并不是看 IDC 火了就想捞一把的人。”李磊觉得这不是普通玩家轻易能入场的行业。 

但大 PE 入场也并非易事，IDC 投资第一道关就是估值难度。

李磊跟投中网表示，IDC 的估值涉及到很多方面，区位、能评、电力、土地卖不卖、有没有客户、地是新地还是老地、一层还是多层、有无电梯、承重多少等等。 

其中，最影响估值的四大因素是：地段、能评、电力、客户。

从成本端来看，IDC 的整体拥有成本由直接成本、电力成本、财务成本、运营管理成本、空置成本等组成，其中电力成本占比超过了一半。所以，这使得很多 IDC 的估值，实际上是用批下来的电来估值的。

鼎晖投资甚至认为，一个 IDC 项目的价值上限，取决于其配给的电力容量，这是由政府审批所限制的；而一个区域的 IDC 项目的供给上限，取决于这个区域的电力设施配套，这是由电网规划所限制的。

不过，在所有要素当中，选址布局是 IDC 建设的核心竞争力之一。选址成功了，IDC 建设基本就成功了一半。

IDC 选址首先看地段。通常，IDC 在一二三线城市的布局有所侧重，按功能不同，热处理中心、数据处理中心一般会放在一线城市，要求交通便利；冷处理存储中心一般会放在相对偏远的地区，要求能源、水电发达。

虽然 IDC 选址的基本道理不难懂，但实操中不少项目玩家还是会踩坑。比如，业内人士点评亚马逊（AWS）在宁夏的布局就觉着选址有误，“是被招商引资吸引的，宁夏看上去有比较冷的水，但最大的问题是网络。”

还有一批早年去内蒙古建数据中心的项目公司，似乎也踩了坑。一位业内人士回忆，“七八年前，政府、运营商一窝蜂去内蒙古建设数据中心，现在剩下的没几个了，一般的公司早死了。因为没客户，距离太远了，网络也不合适，很多配套要素都没有。”只有极少数熬下来的数据中心，接了冷数据存储的业务，又回了一口气。

交通问题也是一大隐藏的门槛，这会左右未来客户的类型。外地的数据中心很难服务好总部集中在北上的金融大客户。因为一旦发生问题，金融机构的工程师是要赶往现场处理的，即便交通再便利，物理距离没办法缩短，金融机构等不了那么长时间。

作为数据中心的超级大客户，金融机构是主力，云计算公司也是大客户，它们不约而同都对一线城市的需求更旺盛。在供给端，云服务商希望自己的服务器离用户最近，使得一线城市成为兵家必争之地。

客户端的需求倾斜也左右了入场的投资机构。李磊说，“投资人的心态是，只有在一线城市有 IDC，基本上就不愁卖。”加上一线城市 IDC 往往有稳定的现金流，在市场不好的情况下，投资一线城市是比较稳妥的做法。

从目前的情况来看，虽然北、上、广、深等一线城市数据中心资源最为集中，其上架率达到 60%-70%，但由于云计算和互联网催生出来的需求还没有完全得到满足，持续出现 20% 到 25% 的供需缺口。

而在西部地区、包括内蒙等北部地区，数据中心总体为供大于需。

庞大市场前景下的供需错配，使得 5G 和云计算还没来，IDC 投资就提前进入了“卡位赛”。

04

盛宴

IRR 10-20%，PE 抢滩北上广深

这场“卡位赛”投资收益如何呢？ 

苹果 IDC 业务的主管人士对投中网表示，业内的 IDC 项目估值均以 10 倍计算。

目前来看，IDC 收益率显著高于传统物业收益率。

中金公司在数据中心的研报中披露，目前国内运营领先的 IDC 服务商投资的回收期约在 5 至 6 年，投资的 IRR 约在 17-20% 之间。 

戴德梁行胡峰表示，IDC 的 IRR（投资回报率）通常为 10-20%，其中批发型 IDC 的 IRR 多处于 10-15%，零售型 IDC 的 IRR 通常处于 15-20%。 

中信资本是国内深度参与 IDC 投资的机构之一，中信建设信金 IDC 基金总经理薛亮的团队分析，土地、市电引入成本如果超过 25%、达到 30% 时，整个项目的 IRR 会下降得厉害。比如北京，土地就是贵，电力引入也贵。所以，北京 IDC 的成本确实比周边地段要高很多。

PE 入主之后，项目玩家的打法不灵了，投资专业化的数据中心服务平台成为更高效的参与方式。

拿国内 IDC 市场为例，除了黑石、高瓴近期加码 IDC 运营商外，早在 2019 年，贝恩资本就收购秦淮数据，Actis 英联投资投资了朝亚控股，基汇资本与中金数据建立合资伙伴关系。

在去年，万国数据与 GIC（新加坡政府投资）达成合作，采用轻资产的模式承接国内客户在边远地区数据中心项目。据投中网了解，这种模式 IRR 虽然不高，但收益非常稳定。 

至于万国数据与中信产业基金合作收购的通州数据中心项目，投中网了解到，万国数据之所以收购是因为该项目体量大、地理位置稀缺，整个手续比较完整。

盛宴很热，但投资总归要退出。还有一个退出通道的利好，助推着这股数据中心投资热——REITs 开闸。

在海外，IDC 的退出方式较为多样，有上市、直接交易和 REITs 等方式，其中 REITs 化 IDC 占全球 IDC 市场份额比重 30% 左右，比如美国的 Equinix、Digital Realty Trust 和新加坡的 Keppel DC REIT 等。 

今年上半年，全球 160 只市值超过 20 亿美元的 REITs 中，有三只 IDC 相关的 REITs 跻身表现最强劲的 20 强之列，平均总回报率约为 14%。国内目前主流的退出方式还是公司上市和直接交易。

不过，高力国际副董事陈芳茗告诉投中网，REITs 新规要求严格，满足 REITs 条件的项目相对有限。 

“REITs 要求项目要有所有权，目前很多成熟的项目是没有底层房地产资产的，很多是一个长期的租约，另外还需要有三年盈利期的要求，目前我们预计可能某些大的 IDC 公司会拿单个大体量含土地产权的成熟稳定项目出来试水。” 

以中信建设信金的 IDC 基金为例，其为 5+2 的模式：开发持有五年，通过发 REITs 或设立 IPO 的模式退出。

中信建设信金 IDC 基金总经理薛亮表示，其发行的 IDC 基金，LP 的 IRR 要达到 15%。不同的资本有不同的特征：人民币基金不一定要持有物业，退出的估值倍数（EV/EBITDA）按 8-10 倍；美元基金一定要持有物业的，退出是按 10-12 倍。

Actis 合伙人曾表示，可以将 IDC 项目本身、所有土地、能评、电力、网络等合约及证照、完善的管理、销售和项目运营团队打包在一个公司内，退出时以“平台交易”的方式上市或出售，来实现更高的溢价。

IDC 投资收益颇丰，但不是每个人都能走到最后，成为盛宴的主角。一家 IDC 专业运营商感慨：**“IDC 是一个长跑生意，最后比拼的是综合能力和规模。”** 行业从项目分散走向集中化是数据中心必经的一个过程。（完）